alena_dnepr (alena_dnepr) wrote,
alena_dnepr
alena_dnepr

Category:

А зачем нам риэлтор? Нам риэлтор не нужен!

Или как правильно купить (продать) квартиру. Основано на личном опыте.

Начну с главного: при покупке либо продаже квартиры риэлторы в настоящее время категорически противопоказаны. Также они не нужны при сделках с любой другой недвижимостью. Деньги, заплаченные риэлтору (а это обычно сотни тысяч рублей), в лучшем случае оказываются выброшенными на ветер. В худшем - за ваши же немалые деньги - риэлторы еще и немножко вредят.

Почему? Об этом под катом:

Сделку с квартирой можно условно разделить на три этапа: поиск квартиры/покупателей, аванс (проверка) и непосредственно совершение сделки, т.е. подписание договора.

Этап 1. Поиск.

Для покупки жилья необходимо просмотреть предлагаемые на рынке квартиры на «циане» (можно пользоваться и другими сайтами, но этот самый большой и удобный), обзвонить понравившиеся и договориться о просмотре.

Для продажи - выложить фотки своей квартиры всё на том же «циане» (это платно, но не особо дорого) и назначать потенциальным покупателям время встречи.

Очевидно, что риэлтор здесь нужен как рыбе зонтик: с выкладыванием фоток на сайт (просмотром подходящих вариантов) справиться любой дурак, а смотреть и показывать квартиры большинство все равно предпочитают самостоятельно.
Если вам совсем некогда, то можно попросить родственника или кого-нибудь нанять. Специальное образование здесь не нужно, достаточно, что бы этот кто-то был способен открыть дверь и сказать «посмотрите, какая прекрасная квартира». Уверена, соседский подросток справиться с этим не хуже риэлтора, только денег возьмет примерно в сто раз меньше.

Риэлтор поставила квартиру на продажу по явно завышенной цене и первые потенциальные покупатели стали появляться лишь через 2 месяца, когда цена была снижена до разумной. Зачем? А просто тетка была летнем отпуске, но при этом не хотела, чтобы сделка прошла мимо. Вот она и затянула продажу, а на интересы продавцов ей было глубоко наплевать.

Подруга искала квартиру с определенными параметрами. На «циане» было несколько реальных подходящих вариантов (я искала что-то схожее, т.ч. обзванивала и смотрела), а ее риэлтор говорил, что ничего нет. Зачем? Ну занят он был на той неделе, наверное. Или для него это был неудобный район. Или просто в запое находился, откуда я знаю.

Этап 2. Аванс и проверка.

Квартира понравилась, по цене сошлись, пора ударить по рукам.

Что делать продавцу: прочитать и подписать авансовое соглашение, принять аванс (обычно 30-50 тысяч рублей) и отправляться за справками, которые просит покупатель (ПНД и НД, ЕЖД и тому подобное). Составление авансового соглашения (предварительного договора) лучше доверить юристу, а справки вы получите самостоятельно. Не юриста же будет психиатр проверять ;). Как видите, никакой работы, достойной риэлторских гонораров, здесь просто не предвидится.

Что делать покупателю: проверять, проверять и еще раз проверять квартиру. Предварительно до аванса - может там такой вариант, с которым лучше вообще не связываться? Во время аванса - все ли нормально в авансовом соглашении, какие документы вы хотите получить от продавца для полноценной проверки? И, конечно, после аванса, со всеми документами на руках. Вот здесь специалист нужен и даже очень, но этим специалистом не должен быть риэлтор, заинтересованный в комиссионных и лишенный юридического образования. Вам нужен хороший юрист, со специализацией на сопровождении квартирных сделок. И при этом юрист не потребует с вас 5-10 % от стоимости квартиры, скорее всего вы уложитесь тысяч в 30.

Одна тупорыльнейшая особа вписала собственным клиентам в предварительный договор 5000 рублей пени в день (!) за несвоевременное снятие с регистрационного учета. Другая, тупая и жадная одновременно, уже после подписания аванса решила увеличить свои комиссионные и попыталась получить с нас дополнительные 200 тыс. рублей сверх оговоренной цены. Мы, естественно, от такой сделки отказались. В результате квартира уже полгода висит на сайте. Потому что это жилье нельзя купить в ипотеку, а покупатели со свободным налом на дороге не валяются. Самое смешное, что у этой дуры хватило наглости через пару месяцев позвонить мне с вопросом: «а что, эту квартиру совсем нельзя продать с ипотекой? А почему?»

Этап 3. Подписание договора.

Можно провести сделку через нотариальный депозит безналичным расчетом (рекомендовано) или в банке через ячейку. Для составления договора, выбора способа расчета, проверки всех документов и расписок нужен юрист, причем обеим сторонам. И именно на этом этапе пронырливые необразованные риэлторы особо вредны и опасны.

Тут примеров из жизни столько, что просто руки по клавиатуре разбегаются. Ячейка вместо депозита, пусть клиент побегает по Москве с миллионами в кармане. Риэлтор же не удосужился научиться работать с безналом. Многочисленные ошибки в договорах. Попытки подписать и передать расписку ДО получения денег. Предложение составить расписку без даты («а что, нельзя?»). И еще много-много прекрасного.

Вывод прост и понятен: искать квартиру (покупателей) нужно самостоятельно, привлекая к делу юриста на этапе составления и подписания авансового соглашения. Обойдется в разы дешевле, а качество работы будет выше. Если кто-то подумал, что данным постом я себя рекламирую, то это была ошибка. Я — адвокат-судебник, для покупки/продажи квартиры лучше идти к человеку, который специализируется именно на сопровождении сделок.

P/S «А мы купили квартиру с риэлтором и все было хорошо». - Ну конечно, все было хорошо. Квартир на рынке много, найти не трудно. Без наводки вас вряд ли ограбят, даже если у вас полны карманы денег. Большинство покупателей и продавцов обычные люди, не мошенники. Они и не собирались пользоваться какими-то огрехами в договоре. Вопрос лишь в одном — а за что вы заплатили такую сумму? И почему в процентах, думаете договор на 3-комнатную сделать труднее, чем на 1-комнатную?

P/P/S/ Как юриста, сопровождающего сделки с недвижимостью, я могу порекомендовать http://a-supergirl.livejournal.com/

Tags: Юридическое
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 35 comments